Haus verkaufen | drei Mitarbeiter bei der Vorbereitung eines Hausverkaufs

Maximilian Leist, Konrad Schwarz & Jacqueline Schneider zum Thema „Haus verkaufen“

 

Ihr Haus mit einem Makler verkaufen

Leitfaden für den Hausverkauf im Saarland

Das eigene Haus zu verkaufen ist komplexer als es auf den ersten Blick scheint. Die Fülle an Aufgaben reicht von der Immobilienbewertung über die Vermarktung bis hin zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Das kann für Verkaufslaien überfordernd und abschreckend sein. Aber auch als ungeübter Hausverkäufer im Saarland kann das Vorhaben gelingen.

Um ein Haus zu verkaufen, sollten einige Aspekte beachtet werden. Der Hausverkauf muss gründlich vorbereitet sein. Eigentümer erfahren hier Wissenswertes zum Thema „Haus verkaufen“.

 

Haus verkaufen mit aussagekräftigen Fotos

„Ein Bild sagt mehr als tausend Worte“. Dieser Spruch stimmt erst recht bei den Immobilienfotos . Der erste Blick von Interessenten wandert meist zu den Fotos. Sind die nicht ansprechend oder aussagekräftig, kann es sein, dass sich der potenzielle Käufer abwendet. Zu geschönt sollten die Bilder aber auch nicht wirken. Dann besteht die Gefahr, dass der zur Besichtigung eingeladene Kaufinteressent gleich wieder geht.

Um realitätsnahe und aussagekräftige Fotos zu erhalten, sollte der Bildbereich aufgeräumt sein und Möbel so harmonisch wie möglich angeordnet werden. Spielgeräte, Wandbilder, Fahrräder und vor allem Mülleimer sollten nicht im Foto zu sehen sein.

 

Mit den Fotos soll den Kaufinteressenten ein Rundum-Blick vom Haus vermittelt werden. Daher sind auch Bilder vom Außenbereich, , auf denen die Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu sehen ist, wichtig. Innen sollte der Raum in der Fülle erfasst werden. Detaillierte Aufnahmen von der Einrichtung sind wichtig, wenn eine Besonderheit im Exposé mit erwähnt werden soll.

Mit einer professionellen Kamera mit Weitwinkelobjektiv erhalten Sie die besseren Immobilienfotos. Ein besonderes Augenmerk liegt beim Objektiv auf der Lichtstärke. Die sollte eher höher sein. Unter der Lichtstärke versteht man das größtmögliche Verhältnis zwischen der Öffnung der Blende und der Brennweite. Einige Immobilienfotografen arbeiten auch mit einer Linse, deren Brennweite schwächer ist.

 

Soll das Fotos mit dem Handy aufgenommen werden, kann zusätzlich ein Handyobjektiv gekauft und verwendet werden. „Hobbyfotografen“ sollten auch darauf achten, dass die Bilder querformatig, nicht verzerrt oder zu groß wirken. Wichtig ist auch die Pixelanzahl des Fotos. Die sollte nicht zu klein ausfallen. Die richtige Belichtung ist bei der Aufnahme der Fotos ebenfalls wichtig.

Immobilienwert erfahren

Haus verkaufen – nicht ohne Energieausweis

Ohne Energieausweis kein Hausverkauf ob in Heusweiler oder sonst im Saarland. Denn dieses Dokument ist gesetzlich vorgeschrieben. Damit ist der Energieverbrauch der Immobilie einsehbar. Beim Energieausweis unterscheidet man zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis. Bei beiden müssen detaillierte Angaben zum Energieverbrauch enthalten sein. Dennoch unterscheiden sich beide Ausweisarten.

 

Der Energieverbrauchsausweis geht auf den realen Energieverbrauch aller Hausbewohner ein. Der Verbrauch bezieht sich auf die letzten drei Jahre. Eigentümer von neuen Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohnungen haben den Vorteil, dass dieser Ausweis für das ganze Haus und nicht nur pro Wohnung gültig ist. Bei älteren Mehrfamilienhäusern ist der Verbrauchsausweis erst ab fünf Wohnungen erstellbar.

Der Energiebedarfsausweis basiert auf dem theoretischen Gebäudeenergiebedarf und erfordert die Erstellung eines technischen Gutachtens. Dabei spielen lediglich alle bauliche Faktoren einer Immobilie im Saarland eine Rolle.

Die Erstellung des Energieausweises ist kostenpflichtig. Wer auf dieses Dokument verzichtet, zahlt eine Strafe. Auch bei falschen und ungültigen Ausweisen muss der Eigentümer zahlen. Das Bußgeld kann bis zu 15.000 Euro betragen.

Wer seine Immobilie inseriert, muss nicht alle Angaben des Energieausweises veröffentlichen. Wichtig sind: Baujahr der Immobilie, Energieträger, Energieverbrauch, die Energieeffizienz und die Ausweisart.

Kaufinteressenten muss in das Dokument auf Nachfrage Einsicht gewährt werden. Nicht jeder kann einen Energieausweis erstellen. Dazu sind beispielsweise Energieberater und Bautechniker befähigt. Aber auch andere Immobilienexperten dürfen dieses Dokument ausstellen.

 

Eckdaten für den Hausverkauf

Wer seine Immobilie inseriert, muss mehr als nur die Angaben des Energieausweises veröffentlichen. Wichtige Angaben sind unter anderem das Baujahr, die Grundstücks- und Wohnfläche, Ausstattung und Besonderheiten sowie welche Sanierungsmaßnahmen erfolgt sind und welche nicht. . Anfallende Immobilienkosten sind ebenfalls relevant.

Immobiliengutachten einholen

Wichtiges zur Wohnfläche

Im Saarland kann die Wohnfläche mithilfe von unterschiedlichen Gesetzesgrundlagen ermittelt werden. Um beim Streit um die Wohnfläche nicht den Kürzeren vor Gericht zu ziehen, empfiehlt es sich, die Wohnfläche nach der 2004 in Kraft getretenen WoFIV (Wohnflächenverordnung) zu berechnen. Die Wohnfläche ist bei der Angabe im Inserat klar von der Nutzfläche zu trennen. Was alles zur Wohnfläche gehört, ist je nach Umstand unterschiedlich.

Denn neben den Räumen, die tatsächlich bewohnt werden, können auch Nutzflächen mit zur Wohnfläche gezählt werden. Eine Abstellkammer gehört, auch wenn dieser Raum nicht bewohnt wird, zur Wohnfläche. Wird das Haus mit einem beheizten Wintergarten verkauft, muss auch dieser zur Wohnfläche gerechnet werden. Hat das Haus einen Balkon, gehört auch der zum Teil dazu. Weist das Haus Dachschrägen auf, muss auf die Höhe geachtet werden. Alles unter einem Meter zählt nicht als Wohnfläche.

Ist im individuellen Fall nicht klar, was eine Wohnfläche ist und was nicht, sollte ein Gutachter beauftragt werden, nachzumessen. Um künftigen Rechtsstreitigkeiten mit dem potenziellen Käufer zu entgehen, kann dieser der Nachmessung beiwohnen. Denn sollte der Käufer hinterher noch mal mit einem eigenen Gutachter nachmessen, kann dieser zu einer anderen Berechnung kommen.

Wichtiges zum Baujahr

Das Jahr, in dem das Haus bezugsfertig war, wird als Baujahr der Immobilie angegeben. Musste die Immobilie wegen Kriegsschäden oder aus anderen Gründen wieder aufgebaut werden, ist das Jahr des Wiederaufbaus relevant.

Anfallende Kosten

Kosten, die beim Hausverkauf im Saarland angegeben werden müssen, sind die Heiz- und Wasserkosten, die Gebühren für die Müllabfuhr, die Grundsteuer, die Straßenreinigungsgebühren, die Kosten für die Wohngebäudeversicherung und die Entwässerungskosten.

Besonderheiten

Wird das Haus mit einer Sauna oder anderen speziellen Räumen verkauft, sollten diese im Inserat mit genannt werden. Kaufinteressenten müssen auch darüber informiert werden, ob das Haus unter Denkmalschutz steht oder andere Beschränkungen vorliegen.

Käufer finden

Als Erstes sollte der Immobilienwert professionell ermittelt und eine Preisstrategie festgelegt werden. Eine fundierte Bewertung dient als Basis für die Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern. Einige werden versuchen, den angedachten Angebotspreis herunterzuhandeln.

Den richtigen Käufer zu finden ist nicht einfach. Denn auch, wenn sich viele Interessenten melden, heißt das nicht, dass diese auch zahlungsfähig oder kreditwürdig sind. Daher sollte auf jeden Fall eine Bonitätsprüfung erfolgen. Außerdem muss zwischen Besichtigungstouristen und echten Kaufinteressenten unterschieden werden.

 

Dafür ist die Erstellung einer 360-Grad-Tour sehr hilfreich. Denn wer sich wirklich für den Kauf des Hauses interessiert, wird sich den virtuellen Hausrundgang besonders genau ansehen und sich melden. Somit kann der zeitraubende Besichtigungstourismus stark minimiert werden

Sind nach der Besichtigungsphase immer noch mehrere Kaufinteressenten im Rennen um das Haus, kann ein Bieterverfahren durchgeführt werden.

Wurde ein Käufer gefunden, kann damit begonnen, kann ein Notar beauftragt werden, den Kaufvertrag zu erstellen. In diesem Vertrag müssen folgende Angaben enthalten sein:

Verkäufer sind gut beraten, dass sie für unbekannte Mängel, die auftreten, keine Gewährleistung übernehmen. Für die Käufer sollte außerdem eine individuelle Rücktrittsklausel im Vertrag enthalten sein . Damit wird klar benannt, wann eine Rückabwicklung des Verkaufs stattfinden kann. Der Vertrag wird vor der Unterzeichnung für Käufer und Verkäufer vom Notar erklärt.

Ist der Vertrag unterschrieben, werden die neuen Hausbesitzer im Grundbuch eingetragen. Wurde der Betrag samt Grunderwerbssteuer noch nicht beglichen, stehen die Käufer lediglich mit einem Auflassungsvermerk darin. Auch wenn der vollständige Eintrag mehr Zeit in Anspruch nimmt, gibt es einen Auflassungsvermerk. So kann der Verkäufer das Haus nicht ein zweites Mal verkaufen.

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Rechte und Pflichten beim Hausverkauf

Der Verkäufer muss dem Käufer alle Mängel am Haus offen legen. Ist der Käufer nicht zahlungsfähig, weil die Bank zum Beispiel keinen Kredit genehmigt, kann der Verkäufer den Rückkauf notariell abwickeln. Der Käufer muss aber, wenn es gefordert wird, Schadensersatz an den ehemaligen Besitzer leisten.

Hat der Käufer den Vertrag unterschrieben, gehen alle Steuerpflichten und finanziellen Belastungen auf ihn über. Sobald der Käufer den Schlüssel zum Haus erhält, ist dieser rechtlich der Hausbesitzer. Auch wenn die Grundbucheintragung noch nicht vollständig ist. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käuferhaftbar, wenn etwas mit der Immobilie passiert.

Kosten

Der Verkäufer übernimmt die Kosten für eventuell notwendige Gutachter und andere Experten, die für ihre erbrachten Leistungen bezahlt werden müssen. Die notariellen Kosten muss der Verkäufer nicht stemmen. Auch die Beantragung des Energieausweises ist nicht umsonst.

Haben die Eigentümer weniger als zehn Jahre das Haus besessen und weniger als zwei Jahre darin gewohnt, muss eine Spekulationssteuer auf den Erlös des Hausverkaufs gezahlt werden. Der Verkäufer zahlt ebenfalls selbst die Kosten für eventuelles Kameraequipment, das für die Immobilienfotos gebraucht wird, aber nicht vorhanden ist. Je nach Kameratyp und Objektiv fallen die Kosten unterschiedlich aus.

Fazit:

Ein Hausverkauf ist definitiv auch ohne Makler möglich. Notwendig ist dafür allerdings ausreichendes Immobilienwissen. Die notwendige Expertise und der Aufwand dürfen nicht unterschätzt werden. Sollten Eigentümer an einigen Stellen des Verkaufsprojektes merken, dass sie ohne professionellen Immobilienexperten nicht mehr weiterkommen, sollte die Beauftragung für die jeweilige Einzelleistung durchaus in Betracht gezogen werden. Denn Verkaufsfehler können sich auf den Verkaufserlös niederschlagen, zu ungewollten und nervenaufreibenden Rechtsstreitigkeiten und im schlimmsten Fall zu einer Rückabwicklung des Verkaufs führen.

FAQ – Haus verkaufen im Saarland

  • Wie verkaufe ich mein Haus ohne Makler?

    Eigentümer, die ohne Makler verkaufen wollen, können ihre Immobilie selbst in Immobilienportalen oder bei eBay Kleinanzeigen inserieren. Die Recherche für notwendige Gutachter, Notar oder andere Experten kann ebenfalls selbstständig erfolgen. Wichtig ist, den Verkauf gut vorzubereiten.
  • Wann ist der Verkauf meines Hauses abgeschlossen?

    Sobald der Käufer den Vertrag unterschrieben, den Schlüssel erhalten, vollständig im Grundbuch steht und das Geld vollständig gezahlt hat, ist der Verkauf vollständig abgeschlossen.
  • Wer ist berechtigt ein Haus zu verkaufen?

    Nur derjenige, der im Grundbuch steht, darf ein Haus verkaufen.

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Themengebiet: Immobilienbewertung

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