Bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien spielt nicht allein die Bausubstanz eine entscheidende Rolle. Für Käufer ist vor allem interessant, welche Erträge sich mit dem Objekt langfristig erzielen lassen. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren an: Es betrachtet die Immobilie aus wirtschaftlicher Perspektive und ermöglicht eine fundierte Einschätzung ihres Marktwertes.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie stehen verschiedene anerkannte Bewertungsverfahren zur Verfügung. Neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren gehört dazu auch das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt insbesondere von der Art des Bewertungsobjekts und den am jeweiligen Grundstücksmarkt bestehenden Gepflogenheiten ab.

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem dann in Betracht, wenn bei der Einschätzung einer Immobilie die nachhaltig erzielbaren Einnahmen im Mittelpunkt stehen. Entscheidend ist also nicht nur, welchen baulichen Wert das Gebäude besitzt, sondern welchen wirtschaftlichen Nutzen es seinem Eigentümer voraussichtlich bietet. Grundlage der Berechnung sind nach der Immobilienwertermittlungsverordnung insbesondere der Bodenwert, der Reinertrag, die Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz.

Damit unterscheidet sich die Betrachtungsweise deutlich von einer rein auf Herstellungskosten oder äußerlich vergleichbare Immobilien ausgerichteten Bewertung.

Von den Einnahmen zum Reinertrag

Ein wesentlicher Ausgangspunkt für die Berechnung ist der Ertrag, den die Immobilie erwirtschaften kann. Dabei genügt es jedoch nicht, einfach die aktuellen Mieteinnahmen zusammenzurechnen. Für die Wertermittlung sind grundsätzlich die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge maßgeblich. Tatsächliche Einnahmen können zugrunde gelegt werden, wenn sie dem marktüblich erzielbaren Niveau entsprechen.

Vom sogenannten Rohertrag werden anschließend die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Daraus ergibt sich der jährliche Reinertrag der Immobilie.

Diese Unterscheidung ist wichtig. Hohe Mieteinnahmen bedeuten nicht automatisch einen entsprechend hohen Immobilienwert. Sind beispielsweise die laufenden Kosten der Bewirtschaftung ebenfalls hoch, fällt der tatsächlich für die Wertermittlung relevante Reinertrag geringer aus.

Welche Rolle spielt der Liegenschaftszinssatz?

Einer der wichtigsten Faktoren bei der Ertragswertermittlung ist der Liegenschaftszinssatz. Er dient dazu, die Verhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt bei der Bewertung zu berücksichtigen. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung handelt es sich dabei um einen Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken abhängig von ihrer Grundstücksart marktüblich verzinst werden.

Für eine konkrete Immobilie muss geprüft werden, ob der zur Verfügung stehende Liegenschaftszinssatz tatsächlich zum Bewertungsobjekt passt. Weicht die Immobilie in relevanten Merkmalen ab, kann eine objektspezifische Anpassung erforderlich sein.

Gerade an dieser Stelle zeigt sich, weshalb eine professionelle Wertermittlung mehr ist als das Einsetzen einiger Zahlen in eine Formel. Markterfahrung und die richtige Einschätzung der individuellen Immobilie sind entscheidend, damit die verwendeten Daten tatsächlich zum Objekt passen.

Auch die Restnutzungsdauer beeinflusst den Wert

Neben den Erträgen und dem Liegenschaftszinssatz fließt auch die Restnutzungsdauer des Gebäudes in die Berechnung ein. Sie beschreibt den Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.

Für die Kapitalisierung beziehungsweise Abzinsung werden nach der ImmoWertV Barwertfaktoren verwendet, die unter anderem auf der Restnutzungsdauer und dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz beruhen.

Damit können beispielsweise Modernisierungen und der bauliche Zustand einer Immobilie auch im Ertragswertverfahren von Bedeutung sein. Eine Immobilie muss deshalb immer als Ganzes betrachtet werden. Erträge, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und Marktgegebenheiten beeinflussen sich gegenseitig.

Grundstück und Gebäude werden differenziert betrachtet

Beim allgemeinen Ertragswertverfahren werden Grundstück und Gebäude nicht einfach als einheitlicher Wert behandelt. Zunächst wird berücksichtigt, dass auch der Boden selbst einen eigenständigen Wert besitzt.

Beim allgemeinen Verfahren setzt sich der vorläufige Ertragswert aus dem kapitalisierten Reinertragsanteil der baulichen Anlagen und dem Bodenwert zusammen. Dabei wird für den Gebäudereinertrag zunächst ein Bodenwertverzinsungsbetrag berücksichtigt. Für die Berechnung kommt derselbe objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz zur Anwendung; die Kapitalisierungsdauer richtet sich nach der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt daneben auch ein vereinfachtes und ein periodisches Ertragswertverfahren. Welche Variante im konkreten Fall geeignet ist, hängt von den Umständen der jeweiligen Wertermittlung ab.

Warum aktuelle Marktdaten so wichtig sind

Eine zuverlässige Ertragswertermittlung steht und fällt mit der Qualität der verwendeten Daten. Gerade bei einer Anlageimmobilie reicht es nicht aus, lediglich bestehende Mietverträge und die daraus resultierenden Einnahmen zu betrachten.

Entscheidend ist auch, ob diese Erträge langfristig marktgerecht erscheinen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung orientiert das Ertragswertverfahren ausdrücklich an marktüblich erzielbaren Erträgen. Gleichzeitig fließen über den Liegenschaftszinssatz die allgemeinen Verhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt in die Bewertung ein.

Deshalb kann derselbe Jahresertrag je nach Immobilie und Standort zu unterschiedlichen Bewertungen führen. Lage, Nutzungsmöglichkeiten, Risiko, Restnutzungsdauer und die Verhältnisse auf dem regionalen Immobilienmarkt müssen gemeinsam betrachtet werden.

Ein realistischer Ertragswert schafft eine wichtige Verkaufsgrundlage

Gerade beim Verkauf einer Immobilie, deren wirtschaftlicher Ertrag für Kaufinteressenten von zentraler Bedeutung ist, spielt eine nachvollziehbare Bewertung eine wichtige Rolle. Potenzielle Käufer betrachten nicht nur den geforderten Kaufpreis, sondern setzen diesen in Beziehung zu den erwartbaren Einnahmen und den mit der Immobilie verbundenen Kosten.

Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kann deshalb Interessenten abschrecken, während ein zu niedriger Preis dazu führen kann, dass Eigentümer Vermögenswerte verschenken. Eine fundierte Bewertung hilft dabei, einen Angebotspreis zu entwickeln, der sowohl die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Immobilie als auch die aktuelle Marktsituation berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren ist dabei kein einfaches Rechenschema, das für jede Immobilie automatisch zum richtigen Ergebnis führt. Erst die sorgfältige Prüfung des Objekts, seiner Erträge, der relevanten Unterlagen und der aktuellen Marktdaten ermöglicht eine belastbare Einschätzung.

Fachkundige Bewertung statt grober Renditerechnung

Wer den Wert einer ertragsorientierten Immobilie bestimmen möchte, sollte deshalb nicht allein von der aktuellen Jahresmiete oder einer einfachen Renditeberechnung ausgehen. Eine fachgerechte Ertragswertermittlung berücksichtigt deutlich mehr Faktoren und ordnet diese in den jeweiligen Immobilienmarkt ein.

Für Eigentümer entsteht damit eine verlässliche Grundlage für weitere Entscheidungen. Besonders vor einem geplanten Verkauf kann eine professionelle Bewertung helfen, die Immobilie marktgerecht zu positionieren und unnötige finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Sie möchten wissen, welchen Wert Ihre Immobilie auf Basis ihrer Erträge besitzt? Sprechen Sie uns unverbindlich an. Wir unterstützen Sie bei einer fundierten und marktgerechten Einschätzung.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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