Wer den Kauf einer Immobilie mithilfe eines Bankdarlehens finanziert, begegnet früher oder später der Grundschuld. Der Begriff wirkt auf viele Kaufinteressenten zunächst rechtlich und kompliziert, gehört jedoch zum üblichen Ablauf einer Immobilienfinanzierung. In den meisten Fällen dient die Grundschuld der finanzierenden Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen und wird zu diesem Zweck im Grundbuch eingetragen. Ihre gesetzlichen Grundlagen finden sich in den §§ 1191 ff. BGB.

Mit der Eintragung einer Grundschuld geht das Eigentum an der Immobilie nicht auf die Bank über. Eigentümer bleibt der Käufer. Die Bank erhält vielmehr ein dingliches Sicherungsrecht an dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück. Wird der Kredit nicht vertragsgemäß zurückgezahlt, kann dieses Recht im äußersten Fall eine Verwertung der Immobilie ermöglichen. Aus diesem Grund ist die Grundschuld bei der Finanzierung von Immobilien von großer Bedeutung.

Warum Banken eine Grundschuld verlangen

Bei größeren Immobilienkrediten möchten Banken sicherstellen, dass das verliehene Kapital ausreichend abgesichert ist. In der Praxis geschieht dies meist durch die Eintragung einer Grundschuld. Dafür werden die erforderlichen Erklärungen notariell beurkundet beziehungsweise beglaubigt. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt. Mit diesem Schritt erhält die Bank die vorgesehene dingliche Sicherheit.

Eine Besonderheit der Grundschuld besteht darin, dass sie rechtlich nicht unmittelbar an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt ist. Dadurch lässt sie sich vergleichsweise flexibel nutzen. Selbst wenn ein Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt wurde, kann die eingetragene Grundschuld zunächst im Grundbuch bestehen bleiben und unter bestimmten Voraussetzungen später erneut eingesetzt werden, beispielsweise für eine Anschlussfinanzierung.

Soll die Grundschuld nicht mehr genutzt werden, besteht die Möglichkeit, sie aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Dafür wird in der Regel eine Löschungsbewilligung der Bank benötigt.

So wird eine Grundschuld eingetragen

Sobald die Finanzierung einer Immobilie vereinbart ist, erhält der Käufer von seiner Bank üblicherweise die notwendigen Unterlagen für die Bestellung der Grundschuld. Diese Dokumente werden an den Notar weitergegeben.

Im Notartermin werden die erforderlichen Erklärungen erläutert und unterzeichnet. Danach übermittelt der Notar die Unterlagen an das Grundbuchamt und beantragt die Eintragung der Grundschuld. Bei vielen Finanzierungen zahlt die Bank das Darlehen erst aus, wenn die Grundschuld eingetragen wurde beziehungsweise die vereinbarten Sicherheiten vollständig vorliegen.

Käufer sollten dabei berücksichtigen, dass die Bestellung einer Grundschuld zusätzliche Kosten verursacht. Gebühren fallen sowohl für die Tätigkeit des Notars als auch für die Eintragung beim Grundbuchamt an. Ihre Höhe hängt insbesondere vom Betrag der einzutragenden Grundschuld ab und richtet sich nach den gesetzlichen Gebührenvorgaben. Diese Ausgaben gehören zu den üblichen Erwerbs- und Finanzierungskosten beim Immobilienkauf und sollten in der finanziellen Planung berücksichtigt werden.

Weshalb die Grundschuld zur Immobilienfinanzierung gehört

Auch wenn die Grundschuld auf den ersten Blick wie ein rein juristisches Detail erscheinen mag, ist sie ein wesentlicher Bestandteil vieler Immobilienfinanzierungen. Ohne eine entsprechende Sicherheit wären zahlreiche Banken nicht bereit, Darlehen für den Erwerb von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in der gewünschten Höhe bereitzustellen.

Das notarielle Verfahren schafft zugleich einen klar geregelten rechtlichen Rahmen. Käufer erhalten dabei Informationen über die Bedeutung der abgegebenen Erklärungen, während der Notar für die ordnungsgemäße Abwicklung und die Eintragung im Grundbuch sorgt. Dadurch hat sich die Grundschuld als fester Bestandteil der Finanzierungspraxis auf dem Immobilienmarkt etabliert.

Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich daher möglichst früh mit dem Thema beschäftigen. Ein erfahrener Immobilienmakler vor Ort kann dabei helfen, den Ablauf einer Finanzierung besser einzuordnen und aufzuzeigen, welche Rolle Nebenkosten und Sicherheiten im gesamten Kaufprozess spielen. Für die konkrete rechtliche Gestaltung und die Finanzierung selbst bleiben der Notar und die finanzierende Bank die maßgeblichen Ansprechpartner.

Fragen rund um Kauf, Verkauf und Finanzierung?

Sie planen einen Immobilienkauf oder möchten Ihre Immobilie verkaufen? Sprechen Sie uns an – wir unterstützen Sie gern bei den nächsten Schritten.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Copyright: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT