Eine Immobilie kann nicht nur bei einem geplanten Verkauf bewertet werden. Auch das Finanzamt ermittelt in bestimmten Fällen einen Immobilienwert, beispielsweise wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung vererbt oder verschenkt wird. Dieser steuerlich festgestellte Wert kann erheblichen Einfluss auf die Höhe einer möglichen Erbschaft- oder Schenkungsteuer haben. Dabei sollten Eigentümer und Erben wissen: Der vom Finanzamt berechnete Grundbesitzwert muss nicht zwangsläufig dem Preis entsprechen, der bei einem Verkauf tatsächlich am Immobilienmarkt erzielt werden könnte.

Nach welchen Kriterien bewertet das Finanzamt eine Immobilie?

Bei der steuerlichen Bewertung von bebauten Grundstücken richtet sich das Finanzamt nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Abhängig von der Art der Immobilie kommen unterschiedliche Berechnungsverfahren zum Einsatz. Vorgesehen sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, während bei Mietwohngrundstücken regelmäßig das Ertragswertverfahren Anwendung findet. Ist beispielsweise für ein Ein- oder Zweifamilienhaus kein geeigneter Vergleichswert vorhanden, kann das Sachwertverfahren zum Einsatz kommen.

Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise von Immobilien herangezogen, die hinsichtlich ihrer wertbestimmenden Eigenschaften mit dem betreffenden Objekt möglichst gut vergleichbar sind. Vorrangig sollen dafür Vergleichspreise beziehungsweise Vergleichsfaktoren der zuständigen Gutachterausschüsse verwendet werden.

Damit basiert die steuerliche Bewertung auf gesetzlich vorgegebenen und weitgehend standardisierten Berechnungsgrundlagen. Die individuellen Besonderheiten einer Immobilie können deshalb anders gewichtet werden, als dies bei einer marktbezogenen Bewertung für einen Verkauf der Fall wäre.

Steuerlicher Immobilienwert und Marktwert sind nicht dasselbe

Für Eigentümer ist besonders wichtig, zwischen dem steuerlich ermittelten Grundbesitzwert und einem marktgerechten Immobilienwert zu unterscheiden. Während das Finanzamt den Wert anhand der gesetzlichen Bewertungsverfahren feststellt, geht es bei einer Bewertung für einen geplanten Verkauf um die Frage, welchen Preis Käufer unter den aktuellen Bedingungen am Markt voraussichtlich zu zahlen bereit sind.

Dabei können zahlreiche Eigenschaften einer Immobilie eine Rolle spielen. Der tatsächliche Zustand des Gebäudes, Modernisierungen, die konkrete Ausstattung, die Raumaufteilung, besondere Grundstücksmerkmale oder auch vorhandener Sanierungsbedarf können die Nachfrage und damit den erzielbaren Verkaufspreis beeinflussen.

Aus diesem Grund kann der vom Finanzamt festgestellte Wert sowohl über als auch unter einer marktbezogenen Einschätzung liegen. Gerade wenn von dem ermittelten Wert eine erhebliche steuerliche Belastung abhängt, lohnt es sich deshalb, den Bescheid und dessen Bewertungsgrundlage genauer zu betrachten.

Was tun, wenn der Wert des Finanzamts zu hoch erscheint?

Das Bewertungsgesetz sieht ausdrücklich die Möglichkeit vor, einen niedrigeren sogenannten gemeinen Wert nachzuweisen. Gelingt dieser Nachweis, ist grundsätzlich der niedrigere Wert für die steuerliche Bewertung anzusetzen. Als geeigneter Nachweis kann insbesondere ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen dienen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis berücksichtigt werden, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag stattgefunden hat und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.

Eine gewöhnliche Preiseinschätzung durch einen Immobilienmakler ist dabei nicht automatisch mit einem steuerlich anerkannten Verkehrswertgutachten gleichzusetzen. Sie kann Eigentümern jedoch eine erste Einschätzung dazu geben, ob der festgestellte Wert im Verhältnis zur aktuellen Marktsituation plausibel erscheint und ob eine weitergehende Prüfung sinnvoll sein könnte.

Eine professionelle Bewertung schafft Klarheit über den Marktwert

Wer wissen möchte, welchen Wert seine Immobilie am tatsächlichen Immobilienmarkt besitzt, sollte sich nicht ausschließlich auf die steuerliche Bewertung des Finanzamts verlassen. Gerade bei einem geplanten Verkauf ist eine individuelle Betrachtung des Objekts entscheidend.

Ein erfahrener Immobilienmakler berücksichtigt neben Lage, Grundstücks- und Wohnfläche auch den Zustand, die Ausstattung, die Nachfrage im direkten Umfeld und aktuelle Vergleichsangebote beziehungsweise tatsächlich am Markt beobachtbare Entwicklungen. Eine persönliche Besichtigung hilft dabei, Besonderheiten zu erkennen, die sich aus reinen Objekt- und Steuerdaten nicht vollständig ableiten lassen.

So erhalten Eigentümer eine fundierte Einschätzung des möglichen Marktwerts und zugleich eine bessere Grundlage, um den vom Finanzamt angesetzten Wert einzuordnen.

Wir bewerten Ihre Immobilie unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation und ihrer individuellen Eigenschaften. Sprechen Sie uns gerne an und lassen Sie sich persönlich beraten.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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