Seit Ende 2020 gelten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern klare Vorgaben für die Verteilung der Maklerkosten. Vor allem private Immobilienkäufer sollen dadurch davor geschützt werden, die Provision allein tragen zu müssen, obwohl der Makler ursprünglich vom Verkäufer beauftragt wurde. Für Eigentümer und Kaufinteressenten lohnt es sich deshalb, die wichtigsten Regeln zur Maklerprovision zu kennen.

Seit 2020 gelten neue Regeln für die Kostenverteilung

Am 23. Dezember 2020 traten die gesetzlichen Vorschriften zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Ziel der Regelung war es insbesondere, private Käufer bei den Erwerbsnebenkosten zu entlasten und zu verhindern, dass vom Verkäufer veranlasste Maklerkosten vollständig oder überwiegend auf die Käuferseite übertragen werden.

Vor der Gesetzesänderung konnte beispielsweise vereinbart werden, dass ein Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf beauftragt, die gesamte Provision im Erfolgsfall jedoch vom Käufer getragen wird. Bei den vom Gesetz erfassten Immobiliengeschäften mit einem Verbraucher als Käufer ist eine solche vollständige Kostenabwälzung heute nicht mehr möglich.

Verkäufer und Käufer beteiligen sich an der Provision

Wie die Kosten verteilt werden, hängt davon ab, wie die Maklerverträge ausgestaltet sind. Schließt der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen provisionspflichtigen Vertrag, müssen sich beide Parteien in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Vereinbart der Makler dagegen mit einer Seite, unentgeltlich tätig zu werden, kann er auch von der anderen Seite keine Provision verlangen.

Eine weitere Konstellation liegt vor, wenn nur eine Partei den Makler beauftragt hat. Soll die andere Kaufvertragspartei dennoch einen Teil der Maklerkosten übernehmen, muss der ursprüngliche Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben. Hat beispielsweise der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er die Maklerkosten somit nicht vollständig auf den Käufer übertragen.

Für den Käufer gibt es dabei eine zusätzliche Absicherung: Sein Anteil wird in dieser Konstellation erst fällig, nachdem die beauftragende Partei ihren Maklerlohn bezahlt hat und darüber ein entsprechender Nachweis erbracht wurde.

Diese Vorgaben zur Kostenverteilung gelten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, sofern der Käufer Verbraucher ist.

Der Maklervertrag braucht eine nachvollziehbare Form

Auch beim Abschluss des Maklervertrags gelten klare Anforderungen. Ein Maklervertrag, der die Vermittlung oder den Nachweis eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus betrifft, muss in Textform geschlossen werden.

Damit genügt eine rein mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag nicht. Der Vertrag kann beispielsweise per E-Mail oder in einem entsprechenden schriftlichen Dokument festgehalten werden. Für Verkäufer und Käufer schafft diese Regelung mehr Transparenz, weil sich die getroffenen Vereinbarungen später eindeutig nachvollziehen lassen.

Was bedeutet die Regelung für den Immobilienverkauf?

Die Auswirkungen der gesetzlichen Provisionsverteilung auf den Immobilienmarkt werden unterschiedlich beurteilt. Bereits vor der Gesetzesänderung war es in verschiedenen Regionen üblich, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision gemeinsam trugen. In anderen, insbesondere stark nachgefragten Märkten war dagegen häufiger eine stärkere Belastung der Käuferseite anzutreffen.

Mit der gesetzlichen Regelung wurde für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher ein einheitlicher Rahmen geschaffen. Ein vollständiges Bestellerprinzip wie bei bestimmten Mietvermittlungen wurde beim Immobilienkauf jedoch nicht eingeführt. Die Beteiligung des Käufers an den Maklerkosten ist weiterhin möglich, allerdings innerhalb der gesetzlichen Grenzen.

Die Höhe der Provision bleibt grundsätzlich Verhandlungssache

Das Gesetz regelt in erster Linie, wie die Maklerkosten in den erfassten Fällen zwischen den Parteien verteilt werden. Eine bundesweit einheitliche gesetzliche Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf ist dagegen nicht vorgegeben. Die Provision wird grundsätzlich vertraglich vereinbart, wobei sich in der Praxis regionale Gepflogenheiten und marktübliche Größenordnungen entwickelt haben.

Für Eigentümer sollte deshalb nicht allein die Höhe der Courtage entscheidend sein. Ebenso wichtig ist, welche Leistungen der Makler dafür erbringt und welches Verkaufsergebnis er erreichen kann. Eine professionelle Immobilienbewertung, eine überzeugende Präsentation, die Auswahl geeigneter Interessenten und eine sichere Verhandlungsführung können erheblichen Einfluss auf den erfolgreichen Verkauf haben.

Manche Eigentümer sehen daher auch die Fähigkeit eines Maklers, den Wert seiner eigenen Dienstleistung überzeugend zu vertreten, als Zeichen seiner Verhandlungsstärke. Schließlich ist ein gutes Verhandlungsgeschick ebenfalls gefragt, wenn gegenüber Kaufinteressenten ein marktgerechter und möglichst guter Verkaufspreis für die Immobilie durchgesetzt werden soll. Entscheidend bleibt jedoch immer das Gesamtpaket aus Leistung, Beratung, Vermarktung und Ergebnis.

Transparente Vereinbarungen schaffen Sicherheit

Die seit Dezember 2020 geltenden Vorschriften haben die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern klarer geregelt. Vor allem private Käufer können unter den gesetzlichen Voraussetzungen nicht mehr ohne Weiteres mit der vollständigen Provision belastet werden.

Für Eigentümer bedeutet das gleichzeitig, dass die Provisionsvereinbarung von Beginn an transparent gestaltet werden sollte. Ein professioneller Makler erläutert deshalb frühzeitig, welche Kosten entstehen, wie diese verteilt werden und welche Leistungen mit der vereinbarten Provision verbunden sind.

Sie planen den Verkauf oder Kauf einer Immobilie und haben Fragen zur Maklerprovision? Sprechen Sie uns unverbindlich an – wir beraten Sie gerne persönlich.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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