Für eine professionelle Immobilienbewertung stehen grundsätzlich verschiedene Verfahren zur Verfügung. Neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren gehört auch das Sachwertverfahren zu den gängigen Methoden. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt unter anderem von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und der verfügbaren Marktdaten ab.

Das Sachwertverfahren wird häufig dann herangezogen, wenn sich der Immobilienwert weder vorrangig aus vergleichbaren Verkaufspreisen noch aus den zu erwartenden Erträgen ableiten lässt. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn in einer Region nur wenige vergleichbare Objekte verkauft wurden oder eine Immobilie überwiegend selbst genutzt wird. Im Mittelpunkt stehen dabei insbesondere der Wert des Grundstücks und die vorhandene Bausubstanz. Aufgrund der zahlreichen Einflussfaktoren sollte die Bewertung von qualifizierten Sachverständigen oder erfahrenen Immobilienexperten durchgeführt werden.

Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?

Typischerweise kommt das Sachwertverfahren bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern infrage. Darüber hinaus kann es bei Immobilien eingesetzt werden, die aufgrund ihrer Bauweise, Ausstattung oder sonstiger Besonderheiten nur schwer mit anderen Objekten vergleichbar sind.

Auch bei bestimmten denkmalgeschützten Gebäuden kann eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren sinnvoll sein, sofern nicht aufgrund der Nutzung und Ertragssituation das Ertragswertverfahren im Vordergrund steht. Entscheidend ist daher immer die konkrete Immobilie und die Frage, welches Bewertungsverfahren ihren Marktwert am zuverlässigsten abbilden kann.

Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?

Beim Sachwertverfahren werden der Grundstückswert und der Wert der baulichen Anlagen zunächst gesondert betrachtet. Eine wichtige Grundlage bildet der Bodenwert des Grundstücks. Hinzu kommen die Herstellungskosten des Gebäudes sowie gegebenenfalls die Werte der Außenanlagen und weiterer baulicher Einrichtungen.

Auch der Zustand der Immobilie spielt eine wesentliche Rolle. Das Baujahr, zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen und der allgemeine Erhaltungszustand können das Ergebnis der Bewertung beeinflussen. Besteht beispielsweise ein erheblicher Instandhaltungs- oder Reparaturbedarf, kann sich dies wertmindernd auswirken. Modernisierungen oder eine besonders gute bauliche Qualität können sich dagegen positiv auf die Bewertung auswirken.

Wie wird der Sachwert einer Immobilie berechnet?

Bei der Berechnung werden zunächst der Bodenwert und der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen unabhängig voneinander bestimmt. Anschließend werden beide Werte zu einem vorläufigen Sachwert zusammengeführt. Dieser Wert allein entspricht jedoch noch nicht zwangsläufig den tatsächlichen Verhältnissen am örtlichen Immobilienmarkt.

Deshalb wird der vorläufige Sachwert mithilfe eines sogenannten Sachwertfaktors an das regionale Marktgeschehen angepasst. Auf diese Weise soll berücksichtigt werden, dass Immobilien mit vergleichbarer Bausubstanz je nach Lage und Marktsituation unterschiedlich nachgefragt und bewertet werden können. Zusätzlich können besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in die abschließende Wertermittlung einfließen.

Der Bodenwert wird häufig auf Grundlage des jeweiligen Bodenrichtwerts bestimmt. Vereinfacht wird dieser mit der Grundstücksfläche in Beziehung gesetzt. Die Bodenrichtwerte werden von den zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht. Grundlage sind unter anderem tatsächlich erzielte Kaufpreise für Grundstücke in der jeweiligen Region. Je nach Eigenschaften des konkreten Grundstücks können allerdings weitere Anpassungen erforderlich sein.

Für die Ermittlung des Gebäudesachwerts gelten die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Eine zentrale Rolle spielen dabei die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes. In der Praxis werden dafür unter anderem die Normalherstellungskosten und gegebenenfalls die Herstellungskosten von Außen- und sonstigen Anlagen berücksichtigt.

Die Normalherstellungskosten werden in Verbindung mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes angesetzt und entsprechend den maßgeblichen Vorgaben angepasst. Auch die Alterswertminderung des Gebäudes fließt in die Berechnung ein. Auf dieser Grundlage lässt sich der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen bestimmen.

Warum eine professionelle Bewertung sinnvoll ist

Auch wenn sich die Grundidee des Sachwertverfahrens vergleichsweise einfach erklären lässt, ist die tatsächliche Berechnung anspruchsvoll. Zahlreiche Faktoren müssen korrekt ermittelt, bewertet und miteinander verknüpft werden. Hinzu kommt die notwendige Anpassung an die aktuelle Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt.

Ob das Sachwertverfahren für eine bestimmte Immobilie tatsächlich die geeignete Bewertungsmethode ist, sollte deshalb fachkundig beurteilt werden. Ein erfahrener Immobilienmakler mit guten Kenntnissen des lokalen Marktes oder ein qualifizierter Sachverständiger kann einschätzen, welches Verfahren sinnvoll ist und welchen Wert eine Immobilie unter Berücksichtigung ihrer individuellen Merkmale voraussichtlich hat.

Sie planen einen Immobilienverkauf oder möchten wissen, welche Bewertungsmethode für Ihr Objekt geeignet ist? Sprechen Sie uns an!

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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