Wie finanziere ich
eine Immobilie?

Viele Personen sind auf ein Bankdarlehen angewiesen, um eine Immobilie zu finanzieren. Hierfür stehen online sowie bei Finanzierungspartnern in der Region verschiedene Anlaufstellen zur Verfügung. FKS Immobilien, Ihr Makler für das Saarland, zeigt Ihnen gerne auf, welche Faktoren bei der Immobilienfinanzierung von Bedeutung sind.

Immobilienkauf und Finanzen

1. Wie kann ich eine Immobilie finanzieren?

Die Finanzierung einer Immobilie setzt sich aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen, welches über Finanzinstitute und Förderprogramme bezogen werden kann. Um den Fremdkapitalanteil zu erhalten, müssen Käufer ein Immobiliendarlehen bei einem Finanzierungsinstitut beantragen. Dazu zählen neben regionalen und Online-Banken auch Bausparkassen oder staatliche Fördergesellschaften wie Bafa, KfW-Förderbank oder Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die Höhe des Darlehens und die Tilgungsrate sind von verschiedenen Faktoren abhängig, wie zum Beispiel dem Eigenkapitalanteil oder der vereinbarten Laufzeit für die Rückzahlung.

2. Wofür kann ich einen Immobilien­finanzierung beantragen?

Für den Kauf oder Bau von Wohnungen und Häusern sowie für Sanierungs- und Modernisierungsprojekte kann eine Immobilienfinanzierung bei einer Bank beantragt werden. Aufgrund der hohen Kreditsummen verlangen Finanzinstitute in der Regel eine Sicherheit, die durch die Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch gewährleistet wird. Bei Schwierigkeiten mit der Rückzahlung kann der Finanzierungspartner eine Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Vor der Kreditvergabe bewertet die Bank den Wert des Grundbesitzes und vergibt das Darlehen bis zum höchstmöglichen Beleihungssatz, der normalerweise bei 60 oder 80 % des Beleihungswerts oder Kaufpreises liegt. Als Kreditnehmer sollten Sie in der Regel über genügend Eigenkapital verfügen, um den verbleibenden Anteil aus eigenen Mitteln zu decken. Eine Vollfinanzierung, einschließlich der Nebenkosten, ist unter bestimmten Bedingungen möglich, jedoch hängt die Entscheidung über solche Anträge von der individuellen Situation ab.

3. Gibt es für energie­effiziente Baumaßnahmen und Modernisierungen spezielle Finanzierungen?

Es gibt unterschiedliche Banken, die „grüne“ Immobilienfinanzierungen für Neubauten oder energetische Modernisierungen anbieten, aber nicht alle Finanzinstitute haben solche Angebote. Jede Bank hat eigene Voraussetzungen und finanzielle Anreize für Hausbauer und Eigentümer. Falls Sie auf der Suche nach einem Zuschuss sind, können Sie sich an Banken wie die Umweltbank oder Ethikbank wenden, die sich auf Nachhaltigkeit spezialisiert haben, während andere Banken wie die Commerzbank oder die ING-DiBa AG „Baufinanzierung Green“ und „grüne Baufinanzierung“ anbieten.

FKS Immobilien, Ihr Makler für das Saarland prüft gern, ob Ihre regionale Bank auch „grüne“ Immobilienkredite anbietet. Wir unterstützen Sie dabei, den passenden Finanzierungspartner zu finden – unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau, den Kauf einer Bestandsimmobilie oder eine energetische Sanierung handelt.

 

4. Welche Faktoren sind bei der Immobilien­finanzierung wichtig?

Vor der Bewilligung des Darlehens für eine Immobilienfinanzierung gibt es gemeinsam mit dem Finanzierungspartner einige wichtige Aspekte festzulegen. Dazu zählen die Höhe des Darlehens, die Laufzeit (auch bekannt als Zinsfestschreibungszeit), die Tilgungsart sowie mögliche Fördermittel. Die geeignete Laufzeit ist abhängig von den aktuellen Kapitalmarktzinsen. Bei niedrigen Zinsen wird eine langfristige Sollzinsbindung empfohlen, um dem Antragsteller eine Planungssicherheit von bis zu 15 Jahren zu gewährleisten. Es gibt jedoch auch längere Bindungsfristen von bis zu 20 Jahren. Sobald die Festschreibungszeit begonnen hat, ist die Ratenhöhe genau bekannt. Wenn der Antragsteller während dieser Zeit außerplanmäßige Zahlungen leisten möchte, muss vertraglich festgehalten werden, wann und im welchem Umfang das gestattet wird. Es ist ratsam, sich vor Vertragsabschluss bei der Bank zu erkundigen, ob Sonderzahlungen erlaubt sind.

5. Welche Unterlagen werden für die Beantragung benötigt?

Um ein Immobiliendarlehen zu beantragen, müssen verschiedene Dokumente vorgelegt werden, um die Kreditwürdigkeit zu beurteilen. Zu diesen Unterlagen gehören:

 

  • der Kaufvertrag
  • ein Ausschnitt aus der Flurkarte und dem Lageplan
  • ein Nachweis über das Eigenkapital
  • Lohnsteuerbescheide oder Gehaltsabrechnungen
  • eine Baubeschreibung sowie ein Auszug aus dem Grundbuch.

 

Es kann jedoch je nach individuellem Fall unterschiedliche Anforderungen geben, die von der jeweiligen Bank mitgeteilt werden. Das Team von FKS Immobilien hilft Kaufinteressenten im Saarland gerne bei der Beschaffung der notwendigen Unterlagen.

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6. Wie kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

In der Regel ist ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent der Gesamtkosten für die Immobilienfinanzierung erforderlich. Bei guten Einkommensverhältnissen ist es jedoch möglich, eine vollständige Finanzierung zu erhalten. Beachten Sie jedoch, dass aufgrund des höheren Risikos für die Banken der Zinssatz möglicherweise höher sein kann. Darüber hinaus wird bei der Vergabe des Darlehens auch Ihre Bonität geprüft, indem die Bank eine Abfrage bei der Schufa durchführt. Wenn Sie ohne Schufa finanzieren möchten, können Sie ein Darlehen für die Immobilie bei ausländischen Banken beantragen. Allerdings sind die Zinskonditionen deutlich höher. Es ist empfehlenswert, nach einer Bank innerhalb der EU zu suchen, um ein Fremdwährungsrisiko zu vermeiden.

7. Wie kann ich einen Immobilienkredit umschulden?

Nach Ablauf der Laufzeit besteht die Möglichkeit, das Darlehen durch ein Finanzierungsangebot einer anderen Bank abzulösen. Es ist jedoch ratsam, dies nur dann zu tun, wenn die neuen Zinskonditionen tatsächlich günstiger sind. Wenn Sie das Darlehen während der Zinsbindungsdauer bei einer anderen Bank refinanzieren möchten, müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Diese dient dazu, die durch die vorzeitige Rückzahlung verursachten Einnahmeausfälle der Bank auszugleichen.

 

8. Kann ich die Zinsen für die Finanzierung von der Steuer absetzen?

Um Zinsen für eine Immobilienfinanzierung von der Steuer absetzen zu können, ist es wichtig zu wissen, dass dies nur für vermietete Immobilien möglich ist. In diesem Fall können die Zinsen als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden. Für selbstgenutzte Immobilien ist dies nicht möglich.

Zusätzlich ist zu beachten, dass die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen auch von der Höhe der Einkünfte und dem persönlichen Steuersatz abhängt. Je höher das Einkommen, desto höher auch der persönliche Steuersatz und somit auch der steuerliche Vorteil der Zinsen.

Es empfiehlt sich daher, bei Unsicherheit einen Steuerberater hinzuzuziehen, der bei der steuerlichen Optimierung der Immobilienfinanzierung helfen kann.

9. Lassen sich Förderungen mit der Immobilienfinanzierung kombinieren?

Wer von der BEG profitieren möchte, kann diese Förderung mit „grünen“ Immobilienfinanzierungen teilweise kombinieren und so beim Neubau oder der energetischen Modernisierung erheblich Geld sparen. Im Allgemeinen gilt, dass nachhaltigere Bauprojekte bessere Förderungen und Konditionen erhalten können.

10. Was sollte ich bei der Beantragung einer Finanzierung vermeiden?

Bevor Sie eine Immobilie oder ein Baugrundstück erwerben, sollten Sie sich über die Möglichkeiten einer Finanzierung informieren. Hierbei ist es wichtig, mehrere Anbieter miteinander zu vergleichen. Beim Vergleich der Angebote sollten Sie das Kleingedruckte genau lesen und insbesondere den Zinssatz beachten. Viele Banken gewähren günstige Zinssätze nur bis zu einem bestimmten Beleihungsauslauf. Bei Finanzierungen, die diesen Wert überschreiten, können die Zinsen deutlich höher ausfallen. Auch die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers kann den Zinssatz beeinflussen.

Bei der Immobilienfinanzierung sollten Sie darauf achten, dass Sie über einen längeren Zeitraum zur Zahlung von Raten verpflichtet sind. Es ist daher wichtig, dass die festgelegte Tilgungssumme langfristig mit Ihrem monatlichen Budget übereinstimmt. Wählen Sie keine zu niedrige Rückzahlungsrate, da Sie mit einer höheren Rate schneller schuldenfrei sind und das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung minimieren.

Eine weitere Möglichkeit, Kosten zu sparen, ist eine längere Zinsbindung. Hierdurch können Sie sich über einen längeren Zeitraum vor Zinserhöhungen schützen. Eine zu lange Zinsbindung kann jedoch dazu führen, dass Sie auf langfristige Zinsveränderungen nicht mehr flexibel reagieren können.

Um eine unnötige Verschuldung zu vermeiden, sollten Sie sich nicht von zu hohen Krediten locken lassen. Kalkulieren Sie Ihre monatlichen Ausgaben und Einnahmen realistisch und berücksichtigen Sie mögliche Veränderungen in der Zukunft.

Letztendlich sollten Sie bei der Immobilienfinanzierung nicht den Fehler machen, sich ausschließlich auf den Zinssatz zu konzentrieren. Berücksichtigen Sie auch die weiteren Konditionen des Angebots, wie beispielsweise die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung oder die Möglichkeit einer Sondertilgung.

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FAQ – Finanzierung einer Immobilie

Ein Immobiliendarlehen kann Ihnen dabei helfen, Ihren Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen – sei es für den Kauf einer bestehenden Immobilie oder für den Bau eines Neubaus. Zudem können Banken auch Darlehen für Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen bewilligen. In der Regel wird jedoch nur eine Finanzierung von bis zu etwa 80 % des Anschaffungspreises gewährt. In einigen Fällen ist jedoch auch eine Gesamtfinanzierung ohne Eigenkapital möglich, abhängig von den individuellen Umständen und Bedingungen.

Bei einer Immobilienfinanzierung gibt es einige wichtige Faktoren zu berücksichtigen, wie beispielsweise die Höhe des Darlehens, die Laufzeit, der Zinssatz und die Art der Tilgung. Es ist auch wichtig zu prüfen, ob Fördermittel für die Finanzierung genutzt werden können. Vor der Unterzeichnung des Vertrags sollte zudem mit der Bank geklärt werden, ob und in welchem Umfang Sonderzahlungen möglich sind.

Bevor Sie Ihren Termin bei der Bank vereinbaren, sollten Sie klären, welche Dokumente benötigt werden, um Ihre Kreditwürdigkeit zu überprüfen und die Immobilie zu bewerten. In der Regel gehören dazu ein Grundbuchauszug, ein Auszug aus der Katasterkarte oder ein Lageplan. Je nachdem, ob es sich um eine Eigentumswohnung handelt, können auch eine Teilungserklärung sowie Nachweise über Ihr Gehalt und eine Finanzierung erforderlich sein.

In speziellen Fällen ist es möglich, dass Banken Immobilienkredite ohne Eigenkapital vergeben. Hierbei sind jedoch eine gute Bonität und ein positiver Schufa-Eintrag essenzielle Voraussetzungen. Allerdings erfolgt die Entscheidung immer individuell und kann je nach Fall variieren. Da das Risiko für den Kreditgeber bei der Vergabe eines solchen Kredits höher ist, sind die Zinssätze in der Regel höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

Es ist empfehlenswert, nicht das erstbeste Angebot Ihrer Hausbank anzunehmen, sondern verschiedene Anbieter und Angebote zu vergleichen. Beachten Sie, dass viele Banken nur bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent großzügige Zinssätze gewähren, während höhere Beleihungen mit höheren Zinssätzen verbunden sind. Stellen Sie sicher, dass die ausgehandelten Rückzahlungsraten langfristig in Ihr monatliches Budget passen, um teure Anschlussfinanzierungen zu vermeiden.

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